Thursday, 01/10/2020

Pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quản lý, sử dụng nhà ở tại Việt Nam hiện nay

15:38 04/09/2020

Cơ quan lý luận của Viện Khoa học Môi trường và Xã hội Nhà ở là nơi đáp ứng nhu cầu về vật chất và văn hóa tinh thần của các thành viên trong gia đình, bảo vệ con người tránh khỏi những ảnh hưởng xấu của thiên nhiên, xã hội. Để đảm bảo quyền có nhà ở cho mọi công dân theo tư tưởng Hồ Chí Minh, hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở cần được thực hiện hiệu quả và công khai, minh bạch. Điều này thể hiện rõ nhất trong hoạch định chính sách, pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về nhà ở. Đề cập ở khía cạnh này, bài viết tập trung làm rõ về thực trạng quản lý, sử dụng nhà ở; thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về công khai minh bạch và trách nhiệm giải trình trong lĩnh vực nhà ở tại Việt Nam. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật và thực thi pháp luật trong quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn hiện nay.

Khi được UBND tỉnh Khánh Hòa công nhận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư và phê duyệt Dự án Khu đô thị Hòn Thị ở xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang thì thông tin về Dự án được gắn biển công khai, minh bạch.
Khi được UBND tỉnh Khánh Hòa công nhận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư và phê duyệt Dự án Khu đô thị Hòn Thị ở xã Phước Đồng, thành phố Nha Trang thì thông tin về Dự án được gắn biển công khai, minh bạch.

Thực trạng về quản lý, sử dụng nhà ở tại Việt Nam hiện nay

Trong đời sống xã hội, việc cải thiện chỗ ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm nâng cao đời sống của nhân dân. Trong lá thư của Chủ tịch Hồ Chí Minh gửi các đại biểu tham dự Hội nghị Kiến trúc sư họp tại chiến khu Việt Bắc trong thời kỳ kháng chiến chống thực dân Pháp (tháng 4/1948) có câu viết: "Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh: ở và đi lại cũng cần thiết như ăn và mặc". Trong tư tưởng Hồ Chí Minh, cuộc sống hạnh phúc của mỗi con người gắn với nhu cầu cải thiện điều kiện về chỗ ở. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải: “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”. Hiến pháp năm 2013 đã hiến định “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, đồng thời “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”; Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm “phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân”. Chính vì vậy, trong những năm qua, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, Nhà nước luôn khuyến khích, hỗ trợ các thành phần kinh tế tham gia phát triển các dự án nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua cho mọi đối tượng trên cả nước. Đặc biệt là đối với những đối tượng không đủ khả năng tiếp cận nhà ở theo cơ chế thị trường tại khu vực đô thị và khu vực nông thôn.

Đến nay, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu đáng kể, giải quyết cơ bản được nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là việc hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, người nghèo có khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước, từng bước bảo đảm an sinh xã hội. Chính sách quản lý, sử dụng nhà ở đã từng bước khắc phục được những hạn chế, yếu kém trước đây, cụ thể là: 

Ban hành Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn tạo hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bao gồm: phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở; quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở và xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực nhà ở; các nội dung quy định về nhà ở đảm bảo tính công khai, minh bạch, đầy đủ, kịp thời và đúng thẩm quyền; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá nhân trong các giao dịch về nhà ở; 

Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở: Để hướng dẫn và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư chủ động đẩy nhanh quá trình triển khai thực hiện dự án nhà ở, pháp luật về nhà ở đã cụ thể hóa quy trình thực hiện đối với những trường hợp chưa xác định được nhà đầu tư và trường hợp đã có nhà đầu tư, trong đó làm rõ về hồ sơ phải nộp, thời gian nộp, trách nhiệm, thẩm quyền của cơ quan Nhà nước (thẩm định, gửi hồ sơ, lấy ý kiến của các cơ quan liên quan về dự án), các mẫu tờ trình để gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.Cơ quan chủ trì thẩm định có văn bản kèm theo hồ sơ đề nghị quyết định chủ trương đầu tư gửi Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng để thẩm định các nội dung liên quan đến nhà ở; nội dung thẩm định bao gồm: Sự cần thiết thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở; tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở tính theo đơn vị ở (căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ); tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở; việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phạm vi dự án; Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở, phương án quản lý hoặc bàn giao cho địa phương quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng; Trách nhiệm của chính quyền địa phương và chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án và xây dựng các công trình hạ tầng xã hội của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có sẵn các công trình hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, thực tế có một số dự án nhà ở đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo vì vướng quỹ đất hỗn hợp (Thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100 dự án loại này). Điều này ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp.

Cụ thể hóa quy trình, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở, đặc biệt là đối với dự án nhà ở xã hội, đảm bảo công khai, minh bạch: Để  lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở nói chung, dự án nhà ở xã hội nói riêng, cần áp dụng nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực, cụ thể:

Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách

Theo quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở 2014, khoản 3 Điều 1 của Luật Đấu thầu 2013, điểm a khoản 1 Điều 1 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và điểm d khoản 1 Điều 4 Nghị định số 63/2018/NĐ-CP ngày 04/5/2018 của Chính phủ về đầu tư theo hình thức đối tác công tư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của Trung ương, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của địa phương. Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2014 thì các dự án nhà ở xã hội có sử dụng vốn đầu tư công thì trình tự, thủ tục triển khai dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.

Đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách

Để đảm bảo hệ thống pháp luật được thống nhất, không chồng chéo, trùng lặp, pháp luật về nhà ở chỉ quy định về nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước theo nguyên tắc chung của pháp luật về đấu thầu. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở 2014 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. 

Pháp luật về nhà ở không quy định về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho người dân được chia làm nhiều giai đoạn khác nhau. Giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở thì Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng. Theo báo cáo của các địa phương thì cả nước đã cấp được hơn 903.000 Giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP và hơn 13.000 Giấy chứng nhận theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP.

Sau khi có Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, theo Nghị định này cả nước đã cấp được khoảng 315.000 Giấy chứng nhận (do thời gian thực hiện ngắn từ cuối 2006 đến 2009 nên số lượng Giấy chứng nhận cấp chưa được nhiều).

Sau khi Quốc hội thông qua Luật số 38/2008/QH12 năm 2008 về sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, trong đó có quy định gộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cấp theo Luật Nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003 vào một Giấy chứng nhận để cấp cho cả quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, đồng thời thống nhất một đầu mối làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì kể từ năm 2010, việc cấp Giấy chứng nhận đã được chuyển sang cho ngành Tài nguyên - Môi trường chủ trì triển khai thực hiện. 

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Sau khi có Luật Nhà ở thì việc xây dựng nhà chung cư ở nước ta đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới đã được đầu tư xây dựng, cùng với đó là các nhà chung cư cao tầng, hiện đại cũng được ra đời như: Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính, Khu đô thị mới Ciputra, Khu đô thị mới Linh Đàm, Định Công, Tứ Hiệp, Việt Hưng, các Khu đô thị mới phía Tây Hà Nội, tại các tỉnh phía Nam thì có Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Phú Mỹ Hưng, các khu đô thị mới tại Quận 2, Quận 7…của Thành phố Hồ Chí Minh, các khu đô thị mới tại TP.Đà Nẵng, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu v.v. Với cơ sở pháp lý là Luật Nhà ở, các vấn đề liên quan đến việc quản lý nhà chung cư đã được điều chỉnh tương đối cụ thể như: Quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, quy định về tổ chức quản lý, sử dụng nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư. Có thể nói rằng, thông qua các quy định của Luật Nhà ở, trong thời gian qua việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, khắc phục được những tồn tại cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cư trước đây, góp phần giải quyết được các tranh chấp cơ bản trong việc quản lý vận hành nhà chung cư, bảo đảm cảnh quan, kiến trúc, mỹ quan khu vực nhà chung cư và từng bước tạo nếp sống văn minh, hiện đại cho người dân tại các đô thị. 
 
Về quản lý thực hiện các giao dịch về nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở, các giao dịch về nhà ở đã cơ bản bảo đảm thống nhất với các quy định của Bộ Luật dân sự. Các giao dịch về nhà ở như mua bán, cho thuê, cho thuê mua, đổi, tặng cho, thế chấp, thừa kế, ủy quyền quản lý về nhà ở đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện. Người dân có cơ sở thực hiện các thủ tục trong giao dịch về nhà ở, các cơ quan chức năng của Nhà nước cũng có căn cứ để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu, giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện của người dân.
Có thể nói rằng, sau khi có Luật Nhà ở thì việc triển khai thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch về nhà ở đã được người dân đồng tình ủng hộ. Đặc biệt là, Nhà nước đã ban hành các mẫu hợp đồng, giao dịch như mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp nhà ở…nên người dân cũng dễ dàng thực hiện các thủ tục này, đây cũng là nguyên nhân làm giảm rủi ro, thiệt hại cho người dân khi tham gia các giao dịch liên quan đến nhà ở.

Thực trạng chính sách pháp luật về công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quản lý, sử dụng nhà ở tại Việt Nam

Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở kịp thời, đầy đủ, toàn diện

Giai đoạn trước năm 1991: Nhà nước thực hiện cơ chế bao cấp về nhà ở, thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách Nhà nước để phân phối, bố trí chỗ ở cho công chức, viên chức và người lao động; chỉ khoảng 30% được bố trí nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là nhà cấp 4 hoặc nhà tập thể từ 03 đến 05 tầng.
Từ năm 1991-2004: Pháp lệnh về nhà ở được Hội đồng Nhà nước ban hành thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, hỗ trợ tạo điều kiện để hộ gia đình, cá nhân xây dựng và cải tạo chỗ ở. Giai đoạn này bắt đầu có sự tham gia của các doanh nghiệp vào các dự án nhà ở, khu đô thị mới với quy mô hàng trăm ha; đáp ứng nhu cầu về nhà ở của một bộ phận lớn người dân.

Giai đoạn 2005-2013: Lĩnh vực nhà ở liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của đời sống kinh tế - xã hội như quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, đầu tư…đồng thời, liên quan đến nhiều chủ thể như chính quyền, các doanh nghiệp và người dân. Để có cơ sở pháp lý điều chỉnh toàn diện các vấn đề về nhà ở, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (Luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006), tiếp đó năm 2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đến năm 2009, Quốc hội tiếp tục thông qua Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai để mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sau khi Quốc hội thông qua các văn bản luật nêu trên, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để hướng dẫn thi hành. Cụ thể như: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (được thay thế bởi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010); Nghị định số 51/2009/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội; Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; Nghị định số 188/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 84/2013/NĐ-CP năm 2013 về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư; Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và nhiều Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về giải quyết hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội như: người có công với cách mạng; học sinh, sinh viên; công nhân khu công nghiệp; người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; hộ nghèo tại khu vực nông thôn…

Giai đoạn 2014 đến nay: Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã bổ sung thêm nhiều nội dung nhằm hoàn thiện Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể như: Yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là phải xác định rõ quỹ đất khi phê duyệt quy hoạch xây dựng và có kế hoạch huy động các nguồn lực cho phát triển đối với từng loại nhà ở tránh tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, không có kế hoạch, làm mất cân đối cung, cầu về nhà ở; Quy định rõ các cơ chế, chính sách và xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận được loại nhà ở này; Có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở để đáp ứng các điều kiện và khả năng chi trả của người dân; Quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội hoặc cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Quy định ràng buộc trách nhiệm về tài chính của chủ đầu tư trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, tránh các rủi ro cho người mua nhà; Bổ sung điều chỉnh đầy đủ các vấn đề trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là các chung cư cao tầng, có mục đích sử dụng hỗn hợp; Các vấn đề về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng, cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán, xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nghĩa vụ đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư, vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp...; Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cung cấp thông tin về nhà ở để có hệ thống số liệu tin cậy và cập nhật đầy đủ về tình hình phát triển, quản lý nhà ở của từng địa phương, cũng như trên cả nước, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển và phân bổ các nguồn lực hợp lý cho phát triển nhà ở trong từng giai đoạn; Quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm thu hút đầu tư và khuyến khích kiều bào mua nhà ở VN.

Ngoài ra, Luật Nhà ở hiện hành đã bổ sung làm rõ cơ chế, chính sách cụ thể về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư, quản lý sử dụng nhà biệt thự, quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước như: Quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, về các yêu cầu trong việc đầu tư xây dựng nhà ở, về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, về phát triển và quản lý nhà ở công vụ, về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, về chỉ tiêu phát triển nhà chung cư theo dự án, về quy định các điều kiện giao dịch nhà ở, về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ (cấp D) được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.…tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng và các tổ chức, cá nhân thống nhất trong quá trình triển khai thực hiện.

Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia chỉ rõ mục tiêu cụ thể đến năm 2020 bao gồm: Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m2 sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/người; Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở; Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt trên 80%; Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.

Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m2 sàn/người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/người.

 Để thực hiện được mục tiêu nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ các nhiệm vụ và giải pháp thực hiện, theo đó, Nhà nước tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả; Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường; Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính, trong đó thực hiện rà soát các thủ tục hành chính trong lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc, quản lý đất đai, quản lý xây dựng để bảo đảm đơn giản, hiệu quả trong quá trình thực hiện xây dựng và quản lý nhà ở, tạo điều kiện để các hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp dễ dàng xin phép và tự tổ chức xây dựng mới hoặc cải tạo nhà ở theo quy hoạch, cũng như để các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường.

Xây dựng chính sách hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo

Thực hiện chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở nhằm mục đích cùng với việc thực hiện các chính sách thuộc Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo giai đoạn 2006 - 2010, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định, an toàn, từng bước nâng cao mức sống; góp phần xóa đói, giảm nghèo bền vững. 

Chương trình hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo giai đoạn 1 thực hiện theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg ngày 12/12/2008 từ năm 2008-2012. Theo đó, cả nước đã hỗ trợ được hơn 530.000 hộ gia đình nghèo có nhà ở ổn định. Chương trình hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo giai đoạn 2 được thực hiện theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng Chính phủ trong giai đoạn 2015-2020, với mục tiêu hỗ trợ cho hơn 311.000 hộ nghèo xây dựng nhà ở; Sau khi rà soát, số hộ nghèo cần hỗ trợ nhà ở giảm xuống còn 240.000 hộ. Theo Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg, các hộ nghèo được vay vốn từ ngân sách Trung ương để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở với mức vay tối đa là 25 triệu đồng/hộ.

Chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở đã làm rõ đối tượng nào được hỗ trợ theo các điều kiện cụ thể; Xếp loại đối tượng được ưu tiên hỗ trợ; Thực hiện theo nguyên tắc: Hỗ trợ trực tiếp đến hộ gia đình để xây dựng nhà ở theo đúng đối tượng quy định, đảm bảo diện tích và chất lượng nhà ở theo quy định; Công khai, minh bạch, tránh thất thoát, đảm bảo phân bổ công bằng và hợp lý các nguồn lực hỗ trợ; Kết hợp, lồng ghép các chương trình đầu tư, hỗ trợ khác của Trung ương và địa phương để phát huy hiệu quả của chính sách.

Chính sách hỗ trợ thực hiện theo phương châm: Nhà nước hỗ trợ, cộng đồng giúp đỡ, hộ gia đình tham gia đóng góp để xây dựng nhà ở; Chỉ thực hiện hỗ trợ nhà ở đối với các hộ gia đình thuộc diện đối tượng đã có đất để làm nhà ở. Đối với các hộ gia đình thuộc diện đối tượng chưa có đất để làm nhà ở hoặc đã có đất để làm nhà ở nhưng nằm trong khu vực thường xuyên bị thiên tai, sạt lở đất, không đảm bảo an toàn thì Ủy ban nhân dân các cấp tùy theo khả năng, điều kiện của địa phương bố trí đất ở (phù hợp với quy hoạch) cho các hộ đó trước khi thực hiện việc hỗ trợ nhà ở. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, tính đến nay, cả nước đã thực hiện hỗ trợ được cho 104.721/240.000 hộ nghèo đăng ký vay vốn làm nhà ở, với tổng số vốn đã cho vay khoảng 2.59 tỷ đồng (đạt 43% kế hoạch của cả Chương trình).

Chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở cho người nghèo đã được nghiên cứu, xây dựng điều chỉnh phù hợp với từng nhóm đối tượng, từng địa phương, từng khu vực, theo từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Chính sách nhận được sự đồng tình, ủng hộ và đánh giá cao của các cấp ủy Đảng, chính quyền, đoàn thể từ Trung ương đến địa phương và của xã hội, đặc biệt là những hộ nghèo.

Thực trạng thực hiện pháp luật về công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quản lý, sử dụng nhà ở tại Việt Nam

Hỗ trợ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng

Năm 2013, để đẩy mạnh việc kích cầu đầu tư, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có sự giảm phát của thị trường bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp để giải quyết. Trong các giải pháp đó, có chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp khó khăn về nhà ở, Chính phủ đã dành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội; cho vay ưu đãi đối với hộ gia đình mua, thuê mua nhà ở thương mại có quy mô nhỏ, giá thấp (dưới 1,05 tỷ đồng), cho các đối tượng thu nhập thấp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, cho các đối tượng thu nhập thấp vay để cải tạo, xây dựng lại nhà ở của mình với lãi suất thấp, thời hạn vay lên tới 15 năm... Đồng thời, với việc hỗ trợ cải cách thủ tục hành chính, điều chỉnh hoạt động sản xuất kinh doanh, chuyển đổi, điều chỉnh cơ cấu dự án đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để giải quyết hàng tồn kho, cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; Từng bước xử lý nợ xấu gắn với hỗ trợ phát triển thị trường.
Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP và Nghị quyết số 61/NQ-CP của Chính phủ, đã góp phần tháo gỡ khó khăn, giúp kinh tế vĩ mô dần ổn định, thị trường bất động sản hồi phục tích cực, thể hiện qua các yếu tố: Giá cả ổn định; Thanh khoản tăng; Cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý, hướng tới nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường; Đồng thời giúp cho khoảng 60.000 hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp (trong đó có đối tượng là công nhân, người lao động) khó khăn về nhà ở sớm có điều kiện giải quyết được chỗ ở. Tuy nhiên, việc triển khai gói tín dụng chỉ thực hiện trong thời gian ngắn, trong khi việc hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp rất cần có nguồn vốn lớn, ổn định trong thời gian dài (15 năm).

Xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở

Sau khi Nghị định số 117/2015/NĐ-CP và Thông tư số 27/2016/TT-BXD có hiệu lực thi hành, một số địa phương đã chủ động xây dựng, phân công, bố trí nhân sự để phối hợp thực hiện xây dựng hệ thống thông tin (tại các địa phương Sở Xây dựng được phân công là đơn vị đầu mối); một số địa phương như Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đã có phương án bố trí kinh phí để triển khai thực hiện xây dựng hệ thống thông tin và thuê các tổ chức đủ điều kiện để phối hợp thu thập, tổng hợp, tính toán số liệu phục vụ xây dựng hệ thống thông tin của địa phương. Các địa phương đã chủ động xây dựng, thiết lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin (máy chủ, máy trạm, thiết bị lưu trữ, máy chủ, đường truyền kết nối internet tốc độ cao...) để sẵn sàng đấu nối, tích hợp với phần mềm dùng chung của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc thu thập, tổng hợp, công bố thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã bước đầu được triển khai thực hiện. Hầu hết các địa phương đã có công bố thông tin cơ bản về nhà ở và thị trường bất động sản (như các văn bản quy phạm pháp luật, dự án phát triển nhà ở, dự án nhà ở xã hội ...) trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng. 

Mặc dù vậy, trên thực tế, trong công tác quản lý sử dụng nhà ở vẫn còn gặp nhiều khó khăn do chịu sự tác động của hệ thống chính sách khác liên quan như đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, đầu tư công… Các cơ chế, chính sách ưu đãi tạo điều kiện cũng như nguồn lực chưa đủ hấp dẫn để nhiều doanh nghiệp tham gia; hầu hết các doanh nghiệp chưa quan tâm đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mà chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở để bán, một số nhà ở xã hội đầu tư xây dựng còn chưa đáp ứng về điều kiện chất lượng, dịch vụ tòa nhà; Trong quản lý nhà chung cư còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sở hữu chung, sở hữu riêng, phí bảo trì, năng lực của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư....

Làm rõ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý, sử dụng nhà chung cư 

Vai trò của chính quyền địa phương

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp huyện: Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền; Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định; nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định; Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã

Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn, theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết; Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn; Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư; công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện; Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Vai trò, trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người sử dụng nhà chung cư trong việc sử dụng nhà chung cư; kiểm tra đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung Hợp đồng đã ký kết; giải trình trước cư dân về những nội dung được đại diện như: xây dựng dự thảo nội quy, quy chế, sử dụng phí bảo trì…

Trong thời gian qua, vấn đề kinh phí bảo trì nhà chung cư còn nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện, các vướng mắc nảy sinh từ việc chưa thành lập Ban quản trị hoặc không có cư dân tham gia ứng cử thành viên Ban quản trị; Chưa xác định được phần sở hữu chung, sở hữu riêng, các diện tích cho thuê, phòng sinh hoạt; Chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hay cố tình không nộp kinh phí bảo trì diện tích thương mại, tầng giữ xe ôtô; Ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì không đúng.….dẫn đến tranh chấp, khiếu nại.

Ngoài ra, có một số quy định cần được hướng dẫn cụ thể hơn như việc xác định nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào mục đích khác (bao gồm cả nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ); quy định về việc lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư… đặc biệt là, trách nhiệm của thành viên Ban Quản trị và mức thù lao tính cho các thành viên để đảm bảo sự công khai, minh bạch. Để làm rõ nội dung này, Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đã sửa đổi một số nội dung về Ban quản trị nhà chung cư, trong đó: Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua (trước đây, các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản trị); Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.

Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng thành viên.

Trước đây, mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.

Tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lấy ý kiến của các hộ dân

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, hội nghị có quyền quyết định các nội dung như: Quy chế họp lần đầu, họp thường niên, họp bất thường; Quy chế bầu Ban Quản trị; Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; Đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý vận hành; Quy chế hoạt động và quy chế thu chi tài chính của Ban Quản trị; Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ủy ban nhân dân phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Như vậy, thông qua Hội nghị nhà chung cư đã tạo cơ chế phản hồi và lắng nghe của chính quyền và người dân; Sự huy động và tập trung trí tuệ của người dân vào giải quyết công việc chung, thống nhất ngay từ đầu dễ thực hiện, thông qua đó, chính quyền cũng nắm bắt được nguyện vọng của người dân, người dân có quyền có ý kiến và cử đại diện của mình có ý kiến phản hồi với doanh nghiệp, chính quyền địa phương.

Đề xuất các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện chính sách pháp luật cũng như thực thi pháp luật trong quản lý, sử dụng nhà ở tại Việt Nam

Nghiên cứu sửa đổi văn bản pháp luật đồng bộ: Hiện nay, lĩnh vực quản lý sử dụng nhà ở liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như đất đai, xây dựng, quy hoạch, đầu tư, tài chính, ngân hàng... Vì vậy, sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở cần đồng bộ, thống nhất, dễ tiếp cận, dễ áp dụng.
Tạo điều kiện phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội: Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã có các quy định, các cơ chế chính sách ưu đãi nhằm thu hút, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, cho vay ưu đãi với lãi suất thấp… Tuy nhiên, Nhà nước cần đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội với mục đích để bán, cho thuê; có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển loại hình nhà ở thương mại giá thấp để đáp ứng phần lớn nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, công nhân, sinh viên…

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ơ: Mặc dù Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định rất rõ nhưng trong quá trình cấp giấy phép xây dựng, giai đoạn triển khai thực hiện dự án, giai đoạn nghiệm thu, bàn giao công trình và trách nhiệm làm thủ tục Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân, một số chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết dẫn đến tranh chấp gây thiệt hại cho khách hàng. Do đó, các địa phương cần tăng cường hơn nữa công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn nhằm phát hiện sớm để ngăn chặn kịp thời và xử lý dứt điểm ngay từ khi mới phát sinh, hạn chế tối đa việc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần kịp thời thông tin: Cho các cơ quan, tổ chức, người dân nắm rõ về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đầu tư phát triển hạ tầng… để họ chủ động triển khai thực hiện theo quy định; nâng cao khả năng tiếp cận thông tin về hoạt động hành chính của người dân, vì khả năng tiếp cận của người dân đối với chính quyền và dịch vụ hành chính công gắn liền với tính minh bạch của nền hành chính.

Ths. Đỗ Thị Hồng Mai - Bộ Xây dựng

Chia sẻ bài viết

Thong ke